La compravendita di un immobile è sicuramente un passo importante ed impegnativo, che richiede tempo e scrupolosa attenzione nelle sue fasi.
Quali sono le fasi della compravendita
La compravendita immobiliare ha inizio con l’espressione nero su bianco della volontà di acquisto da parte dell’acquirente, attraverso la firma di una proposta d’acquisto irrevocabile.
Tale documento, seppur non necessariamente obbligatorio, può costituire in primis un’espressione di serietà, da parte dell’acquirente, vincolando di fatto il fermo impegno ed interesse nella volontà di acquisto alla somma proposta.
Superata questa fase con l’eventuale accettazione di tale proposta o, ove assente, in presente di un accordo delle parti sul prezzo d’acquisto, si può procedere con la firma del contratto preliminare di compravendita ,ovvero una promessa di vendita e di acquisto vincolante tra le parti, ove viene fissato anche il termine ultimo per la data del rogito.
In tale preliminare è presente anche una clausola penitenziale che consente ai due contraenti di recedere dal contratto prima del rogito, attraverso il pagamento di una penale espressamente indicata nel documento.
E’ importante evidenziare che alla luce della sempre più crescente necessità di richiedere un mutuo per procedere all’acquisto di un immobile, l’acquirente può tutelarsi e svincolarsi da eventuali penali e quindi rendere nullo il preliminare, per cause non dovute dalla propria volontà, come il caso della mancata concessione di un mutuo da parte della banca, inserendo tale specifica nel compromesso.
In presenza di tale specifica, essendo il preliminare solitamente accompagnato da una caparra confirmatoria versata alla firma da parte dell’acquirente, tale somma viene restituita in caso di mancata concessione di mutuo.
Superata invece positivamente questa fase si procede al rogito, ovvero l’atto vero e proprio, redatto comunemente dal notaio.
E’ proprio in questa fase relativa atto di compravendita che il notaio deve verificare gli aspetti principali relativi alla fattibilità e alla conformità.
Quali documenti controllare per poter redigere l’atto?
Per poter procedere con la redazione dell’atto è indispensabile che vi siano i presupposti di conformità urbanistica/catastale dell’immobile, compresa la corrispondenza della planimetria catastale in atti con lo stato di fatto.
Altro aspetto fondamentale è controllare la mancanza di gravami ed ipoteche sull’immobile, tramite una visura ipotecaria nella banca dati dell’agenzia nazionale delle entrate o uno dei tanti fornitori online di servizi di consultazione catastale online presenti sul web.
L’eventuale presenza di ipoteche ( come le ipoteche volontarie derivanti dalla concessione di mutuo) o altri gravami, va quindi regolarizzata (per procedere poi alla cancellazione totale) prima di procedere al rogito, al fine che l’immobile sia del tutto libero da vincoli di questa forma coinvolgenti eventuali soggetti terzi che possano vantare diritti sull’immobile.
E’ inoltre essenziale verificare tutti gli aspetti legati alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), compresa la verifica della presenza delle certificazioni dell’impianto elettrico ed idrico e la presenza dell’agibilità dell’immobile.
Se la compravendita riguarda dei terreni è indispensabile produrre anche il certificato di destinazione urbanistica, ovvero un documento che riepiloga i dati salienti della proprietà ovvero:
- dati catastali (foglio e particella);
- destinazione urbanistica del terreno ( sulla base del piano regolatore vigente nel comune);
- parametri urbanistici (come eventuale indice di edificabilità mq/mc);
- eventuale presenza di vincoli urbanistici;
Una volta raccolta e controllata tutta la documentazione e superate le relative fasi è quindi possibile procedere alla firma e trascrizione dell’atto di compravendita.
I costi del rogito sono interamente a carico dell’acquirente. Generalmente il costo medio per un atto varia tra i 1.200 e i 2.500 € a cui vanno aggiunte le spese relative alle imposte, che variano a seconda dell’importo della compravendita e quindi al valore dichiarato dell’immobile, oltre agli oneri di segreteria e le spese di mutuo ove presente.
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